02/23/2022
大麻専門不動産REITのイノベーティブ・インダストリアル・プロパティーズ：Innovative Industrial Properties, NYSE:IIPRが、2021年第4四半期および通期の業績を発表。
＜ハイライト＞
・FFO予想 $1.73、実績 $1.75 ⭕️
・売上予想 $57.87M、実績 $58.94M ⭕️
・ポートフォリオのパフォーマンスと2021年度の総額7億1,400万ドルの投資により、2021年度は総収入で75％、純利益で75％、AFFOで78％の成長を達成。
＜2021年12月期通期ハイライト＞
・総売上高は約204.6百万ドル、普通株主に帰属する純利益は約112.6百万ドル、調整後営業利益（AFFO）は約175.0百万ドルとなり、2020年比でそれぞれ75％、75％、78％の増加となった。
・希薄化後1株当たり普通株主に帰属する当期純利益4.55ドル、希薄化後1株当たりAFFO6.66ドルを計上した（注：2021年の希薄化後1株当たりAFFOには、IIPの交換可能シニア・ノート（交換可能シニア・ノート）の普通株式への完全交換を仮定した場合の希薄化の影響が含まれる）。
・普通株主への配当金は、2020年比で28％増の1株当たり5.72ドルを宣言。
・全国の格付機関から投資適格の格付けを取得し、2026年満期の5.50％無担保シニア・ノートを3億ドルで発行。
・新規物件の取得、既存物件への追加投資、建設ローンに7億1,400万ドルを投資（将来の開発・再開発のためのコミットメントを含むが、取引費用は除く）。これには37件の新規物件の取得が含まれ、年末時点でIIPの事業規模は19州で103物件、総賃貸可能面積は770万平方フィートに拡大した。
＜2021年第4四半期および2022年通年のハイライト＞
–財務状況と資本活動
・当四半期の総売上高は約5,890万ドルで、前年同期比59％の増加となった。
・当社株主に帰属する当期純利益は約2,830万ドル（希薄化後1株当たり1.14ドル）、AFFOは約4,860万ドル（希薄化後1株当たり1.85ドル）を計上した（交換公社債の完全交換を仮定した場合の希薄化の影響を含む）。
・2021年12月31日現在の株主名簿に登録されている株主に対し、2022年1月14日に普通株式1株当たり1.50ドルの四半期配当金を支払いた。これは、前年同期比で21％の増加となり、年率換算では1株当たり6.00ドルの配当金となる。
・一部の債券保有者と交換契約を締結し、交換可能なシニア・ノートの元本約1億1,040万ドルを交換し、2021年12月31日現在、交換可能なシニア・ノートの元本約3,340万ドルが残っている。
–投資およびリース活動
・2021年10月1日から本日までに、カリフォルニア州、コロラド州、マサチューセッツ州、ミシガン州、ニュージャージー州、ノースダコタ州、ペンシルバニア州に所在する物件について、31件の取得（新規物件30件および既存物件の一部設備の取得を含む）を行い、マサチューセッツ州およびミシガン州に所在する物件については、追加的な改善を行うために2件のリース変更を行った。
・これらの取引は、IIPによる追加投資総額として2億5,010万ドルを計上した（購入価格と将来の開発・改良のための資金提供の約束で構成されているが、取引費用は含まれていない）。
。これらの取引では、Gold Flora, LLC、Medicine Man Technologies, Inc.(Schwazze）、Southwest Alternative Care, LLC（Kaya Cannabis）との新規テナント関係を確立するとともに、4Front Ventures Corp.、Ascend Wellness Holdings, Inc.、Columbia Care Inc.、Curaleaf Holdings, Inc.、Green Peak Industries Inc.(Skymint）、LivWell Holdings, Inc.、Temescal Wellness of Massachusetts, LLC.との関係を拡大した。
＜貸借対照表ハイライト（2021年12月31日現在）＞
・現金および現金同等物、短期投資が約4億600万ドル。
・総資産に対する負債の割合は15％、総資産は約22億ドルで、年間の固定現金支払債務は約1,780万ドル、
・2022年または2023年に満期を迎える負債はない。
＜ポートフォリオの更新と投資活動＞
・IIPRは、2021年10月1日から本日までの間に、以下の物件を取得し、IIPRの物件の改善のために以下の追加資金をテナントに提供した（単位：千米ドル）。
・2022年2月23日現在、IIPは、アリゾナ州、カリフォルニア州、コロラド州、フロリダ州、イリノイ州、メリーランド州、マサチューセッツ州、ミシガン州、ミネソタ州、ミズーリ州、ネバダ州、ニュージャージー州、ニューヨーク州、ノースダコタ州、オハイオ州、ペンシルバニア州、テキサス州、バージニア州、ワシントン州に所在する、総賃貸可能面積約790万平方フィート（開発・再開発中の賃貸可能面積約240万平方フィートを含む）、加重平均残存リース期間約16.6年の105件の不動産を保有していた。2022年2月23日時点で、IIPはポートフォリオ全体に約18億ドルを投資しており（購入価格、建設資金、テナントに払い戻された改良費からなるが、取引費用は含まれていない）、さらに約2億6860万ドルを特定のテナントや売主に払い戻すことを約束し、IIPの物件の建設や改良を完了させた。これらの統計には、カリフォルニア州における規制対象の大麻栽培・加工施設の建設のためのIIPによる開発業者への1,850万ドルの融資、およびIIPが保有するペンシルバニア州の物件のテナントとのリース契約に基づき2022年6月15日から2022年7月31日の間に調達される可能性のある最大5,500万ドルは含まれていない。
＜財務活動＞
・2021年12月、IIPのオペレーティング・パートナーシップ子会社であるIIP Operating Partnership, LP（以下、オペレーティン グ・パートナーシップ）およびIIPは、交換可能なシニア・ノートの一部の保有者と私的に交渉した交換契約を締結し、オペレーティン グ・パートナーシップは、(a)交換可能なシニア・ノートを管理する契約書に基づき、交換可能なシニア・ノートとの交換によ り発行可能な株式数であるIIP普通株式1,684,237株、および(b)約2.3百万米ドルの現金を交付し、支払った。(b) 交換対象シニア債券の元本約1億1,040万ドルと引き換えに、合計で約230万ドルの現金を受領した（本交換取引）。交換取引の終了後、交換可能なシニア債券の元本総額は約3,340万ドルで、条件は変更されずに発行されている。これは、IIPが普通株式の配当を発行した結果、交換性シニア債券の交換レートが契約書に従って四半期ごとに調整され、その結果、交換性シニア債券の保有者が交換性シニア債券をIIPの普通株式と交換することを選択した場合に、交換性シニア債券の保有者に対して時間の経過とともに追加の株式が発行されるため、将来予想される株主の希薄化を緩和する目的で交換取引を実施した。
・2021年および累計で、IIPは「市場での」株式募集プログラムによる普通株式の発行を行っておらず、2022年2月23日時点で、同プログラムによる将来の発行のために約2億3,170万ドルを用意していた。
＜財務業績＞
・IIPの2021年12月31日に終了した3カ月間の総売上高は約5,890万ドルで、2020年同期の約3,710万ドルと比較して59％の増加となった。IIPの2021年12月31日に終了した1年間の総売上高は、2020年の約1億1,690万ドルに対し、約2億460万ドルとなり、75％の増加となった。両期間の増加は、主に、新規物件の取得とリース、既存物件における改善引当金の追加と建設資金の調達により基本賃料が調整されたこと、および一部の物件で契約賃料がエスカレーションしたことによるものである。
・2021年12月31日に終了した3ヵ月間において、IIPは普通株主に帰属する純利益および希薄化後1株当たりの普通株主に帰属する純利益をそれぞれ約2,830万ドルおよび1.14ドル、希薄化後の営業利益（FFO）および希薄化後1株当たりのFFOをそれぞれ約4,240万ドルおよび1.61ドル、標準化されたFFOを計上した。61ドル、2021年12月31日に終了した3ヵ月間の交換取引による交換対象シニア債券の誘導交換損失および買収関連費用をFFOに戻した正規化FFO（以下「正規化FFO」）および希薄化後1株当たり正規化FFOはそれぞれ約46.1百万ドルおよび1.75ドル、AFFOおよび希薄化後1株当たりAFFOはそれぞれ約48.6百万ドルおよび1.85ドルだった。第4四半期の交換取引による交換可能シニア債券の誘導交換損は、普通株主に帰属する純利益およびFFO（希薄化後）を約370万ドル（希薄化後1株当たり0.14ドル）減少させた。
・2021年12月31日に終了した年度において、IIPは普通株主に帰属する純利益および希薄化後1株当たりの普通株主に帰属する純利益をそれぞれ約1億1,260万ドルおよび4.55ドル、FFO（希薄化後）および希薄化後1株当たりのFFOをそれぞれ約1億6,190万ドルおよび6.17ドル計上した。希薄化後FFOおよび希薄化後1株当りFFOはそれぞれ約1億6,560万ドルおよび6.31ドル、AFFOおよび希薄化後1株当りAFFOはそれぞれ約1億7,500万ドルおよび6.66ドルだった。
・2021年12月31日に終了した3ヵ月間および1年間については、希薄化後のFFO、正規化FFO、AFFO、および希薄化後1株あたりのFFO、正規化FFO、AFFOには、交換可能シニア・ノートの普通株式への完全交換を仮定した場合の希薄化の影響が含まれている。交換可能シニア・ノートは、2020年12月31日に終了した年度の希薄化後1株当たり利益の計算上、反希薄化効果があるため、2020年12月31日に終了した年度の希薄化後1株当たりFFO、正規化FFO、AFFO、FFO、正規化FFOおよびAFFOの計算上、反希薄化効果があるものとして扱われている。
・FFO、正規化FFOおよびAFFOは、不動産業界において不動産会社の経営成績を測定・比較するために使用される非GAAP財務指標の補足である。
イノベーティブ・インダストリアル・プロパティについて：
イノベーティブ・インダストリアル・プロパティーズ社は、メリーランド州の自己資金で設立された企業で、経験豊富な州の認可を受けた事業者が規制対象となる大麻施設に賃貸する特殊な不動産の取得、所有、管理を主な業務としている。イノベーティブ・インダストリアル・プロパティーズ社は、2017年12月31日に終了した会計年度から、不動産投資信託として課税されることを選択した。追加情報は、www.innovativeindustrialproperties.comへ。
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